COMUNIDADES DE GARAJES E IBI

ME CONSULTA EL SR. AAA SI LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE, DE LA QUE ES MIEMBRO, HA DE PAGAR EL IBI DEL GARAJE DEL AÑO xxxx CUANDO EN AQUEL TIEMPO LA MAYORÍA DE PLAZAS DE GARAJE PERTENECÍAN AL PROMOTOR Y NO A LOS ACTUALES PROPIETARIOS.

Esto es lo que opino:

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Lo dice el artículo 392 del Código Civil.

Una forma de organización especial de las Comunidades de Bienes se da en el caso de las Comunidades de Propietarios de edificios divididos horizontalmente. A los que es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

Siempre que la Ley lo establece expresamente, tienen la condición de obligados tributarios las COMUNIDADES DE BIENES. Así ocurre con la Ley (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Las COMUNIDADES DE BIENES son obligados tributarios y, concretamente, sujetos pasivos, de este impuesto municipal. Sujetos pasivos son quienes han de cumplir la principal obligación tributaria, el pago, por ostentar la cualidad de ser contribuyentes.

Los contribuyentes del IBI son los titulares de los derechos que contempla la Ley, en relación con un bien inmueble. Por ejemplo, el derecho de propiedad.

Es frecuente que las Comunidades o Subcomunidades de Propietarios de sótanos destinados al uso de garajes, sean consideradas, a efectos del IBI, sujetos pasivos contribuyentes de la cuota anual del IBI de la totalidad del local o locales del garaje.

Esta situación se da porque el padrón del IBI lo elabora el Catastro (no el Ayuntamiento) y, si no consta catastrada cada plaza de garaje y su titular, en el padrón figurará la Comunidad de Propietarios como titular del local garaje. Con lo que el Ayuntamiento emitirá la liquidación del IBI frente a la Comunidad.

Es frecuente que la primera vez que el Ayuntamiento exija el pago del IBI a la Comunidad, liquide simultánea y retroactivamente varios ejercicios, varias anualidades. En ese caso, suponiendo que los actos de gestión sean los que deben ser y correctamente realizados, serán de pagar todos los no prescritos, es decir, los últimos cuatro ejercicios.

También es frecuente que, en la anualidad en que se notifica la primera liquidación múltiple (de varios ejercicios de IBI), la composición de la Comunidad de Propietarios difiera, con mucho, de la que existía varios años atrás.

Normalmente, la mercantil promotora fue la propietaria única del garaje y, cuando transmitió la propiedad de la primera plaza de estacionamiento, nació la situación jurídica de Comunidad.

Perfectamente puede ocurrir que en el ejercicio más lejano en el tiempo, liquidado y exigido a la actual Comunidad de Propietarios del Garaje, el promotor ostentara un gran porcentaje de la propiedad del sótano (por ej., el 80%); y puede ocurrir que en el actual ejercicio no sea miembro de la Comunidad de Propietarios por haber logrado vender, con anterioridad al uno de enero (fecha en que cada año nace la obligación de tributar por IBI), la totalidad de las plazas de estacionamiento.

En estos casos, la Comunidad se verá obligada a pagar aquél lejano ejercicio no prescrito, en el que la mayoría de actuales miembros y partícipes no lo eran.

Así resulta de lo dispuesto por el artículo 64.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

A posteriori, por supuesto que sí, la Comunidad de Propietarios podrá dirigirse frente a quien o quienes en la anualidad a la que se refiere la cuota de IBI pagada, eran copropietarios y miembros de la Comunidad y, por ello, debían haber pagado.

Una posible solución práctica a esta farrogosa y gravosa situación consiste en presupuestar como gasto comunitario que es, desde la formación o constitución formal de la Comunidad, un importe estimado de IBI. El pago será exigido como cuota comunitaria. Bien integrando la cuota genérica, o bien, como cuota individualizada de la periódica general de sostenimiento o mantenimiento del garaje.

En caso de impago por cualquier comunero, la Comunidad podrá utilizar la poderosa herramienta del procedimiento monitorio especial, previsto para reclamación de deudas comunitarias por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 64. Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad
1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del TRL del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias.
2. Responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el artículo 35.4. de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario. De no figurar inscritos, la responsabilidad se exigirá por partes iguales en todo caso.
Téngase en cuenta que la Sentencia T.S. (Sala 3.º, Sección 2.ª) de 24 de enero de 2004, declara que como doctrina legal, en relación con el artículo 65 de la LRHL 1988 que: «En el supuesto de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos objeto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no es precisa la declaración de fallido del adquirente o los adquirentes intermedios para que, declarada la del deudor originario transmitente de los bienes afectos al pago de la deuda tributaria, pueda derivarse la acción contra dichos bienes tras la notificación reglamentaria, al adquirente y titular actual de los mismos, del acto administrativo de derivación.

IMPUGNACIÓN ACUERDOS COMUNIDADES

Los acuerdos de las Juntas de Propietarios de las Comunidades de ídem son impugnables en los supuestos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Impugnar un acuerdo de la Junta, cuando no se ha asistido, o sí, pero se ha votado en contra de la mayoría, es importante. Lo es puesto que, en tanto no impugnado, se tiene por válido y eficaz y, en consecuencia, ejecutable.

La diligencia en la impugnación es esencial. No cabe interrupción de los plazos que la Ley contempla para el ejercicio de la acción de impugnación.

El plazo para impugnar nace, para los propietarios ausentes a la Junta, con la comunicación de los acuerdos. Comunicación que puede efectuarse mediante notificación en el domicilio señalado a tal efecto por el copropietario, o de no haber sido tal domicilio señalado por el propietario, en el mismo piso o local de la comunidad. Si así no fuere posible, mediante colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general al efecto, en la forma que determina la Ley de Propiedad Horizontal.

Recientemente (22/12/2008) el TS ha fijado doctrina jurisprudencial sobre la notificación de los acuerdos comunitarios a los copropietarios ausentes de la junta. Ésta es:

La comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adotado con abuso de derecho.

BUENA FE

TS Sala 1ª, Sentencia 12 julio 2002 Pte.: D. Jesús Corbal Fernández

La buena fe a que se refiere el art. 1.258 es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, leal..., (Sentencias 26 octubre 1995, 6 marzo 1999, 30 junio y 25 julio 2000, entre otras) que opera en relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador, ni establecidos por la costumbre o el contrato (S. 22 septiembre 1997). Supone una exigencia de comportamiento coherente y de protección de la confianza ajena (Sentencias 16 noviembre 1979, 29 febrero y 2 octubre 2000); de cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por los valores de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (SS. 26 enero 1980, 21 septiembre 1987, 29 febrero 2000). Aplicando en concreto el instituto al campo contractual, integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no solo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (todas, S. 26 octubre 1995). En sede de compraventa esta Sala ha aplicado el art. 1.258 CC para establecer que el vendedor respondía no solo de la entrega de la casa, sino también de efectuarla con utilidad para su destino, es decir, con la condición de habitabilidad (S. 16 diciembre 1996), sin embargo dicha Sentencia se refiere a la venta de una vivienda, y en el caso se vende una finca con las condiciones o circunstancias que tenía perfectamente conocidas por el adquirente, por lo que ni siquiera es necesario valorar la apreciación fáctica de la Sentencia recurrida consistente en que según "resulta de lo actuado en los locales se ha venido ejerciendo actividad de bar y existe en los diversos inmuebles contadores que recogen los suministros de gas y electricidad". Por todo ello no se ha infringido el art. 1.258 CC y doctrina jurisprudencial dictada en su aplicación, porque por el vendedor se ha dado al contrato cumplida y adecuada efectividad en relación con el fin concreto propuesto (Sentencias 6 marzo 1999 y 30 junio 2000), sin que en modo alguno quepa desorbitar el alcance de lo estipulado, que podría romper el justo equilibrio de las prestaciones en juego.

CALUMNIAS QUERELLA ACTO CONCILIACIÓN PREVIO

No es preciso el previo acto de conciliación, en el caso de calumnias o injurias cometidas con publicidad.

En el presente supuesto, considerando que nos encontramos ante unas presuntas injurias cometidas mediante publicidad, atendiendo al medio empleado, fotocopias, y su difusión, lo cual, "prima facie", colmaría las previsiones de los artículos 463 del Código Penal de 14 de septiembre de 1973 (RCL 1973, 2255 y NDL 5670), 211 del Código Penal de 23 de noviembre de 1995 y los artículos 3 y 4 de la Ley 62/1978, debemos concluir que el acto de conciliación no constituía un requisito de procedibilidad necesario para la admisión de la querella de 11 de junio de 1998. (Auto Audiencia Provincial Barcelona (Sección 5), de 26 marzo 2001).