COMUNIDADES DE GARAJES E IBI

ME CONSULTA EL SR. AAA SI LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE, DE LA QUE ES MIEMBRO, HA DE PAGAR EL IBI DEL GARAJE DEL AÑO xxxx CUANDO EN AQUEL TIEMPO LA MAYORÍA DE PLAZAS DE GARAJE PERTENECÍAN AL PROMOTOR Y NO A LOS ACTUALES PROPIETARIOS.

Esto es lo que opino:

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Lo dice el artículo 392 del Código Civil.

Una forma de organización especial de las Comunidades de Bienes se da en el caso de las Comunidades de Propietarios de edificios divididos horizontalmente. A los que es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

Siempre que la Ley lo establece expresamente, tienen la condición de obligados tributarios las COMUNIDADES DE BIENES. Así ocurre con la Ley (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Las COMUNIDADES DE BIENES son obligados tributarios y, concretamente, sujetos pasivos, de este impuesto municipal. Sujetos pasivos son quienes han de cumplir la principal obligación tributaria, el pago, por ostentar la cualidad de ser contribuyentes.

Los contribuyentes del IBI son los titulares de los derechos que contempla la Ley, en relación con un bien inmueble. Por ejemplo, el derecho de propiedad.

Es frecuente que las Comunidades o Subcomunidades de Propietarios de sótanos destinados al uso de garajes, sean consideradas, a efectos del IBI, sujetos pasivos contribuyentes de la cuota anual del IBI de la totalidad del local o locales del garaje.

Esta situación se da porque el padrón del IBI lo elabora el Catastro (no el Ayuntamiento) y, si no consta catastrada cada plaza de garaje y su titular, en el padrón figurará la Comunidad de Propietarios como titular del local garaje. Con lo que el Ayuntamiento emitirá la liquidación del IBI frente a la Comunidad.

Es frecuente que la primera vez que el Ayuntamiento exija el pago del IBI a la Comunidad, liquide simultánea y retroactivamente varios ejercicios, varias anualidades. En ese caso, suponiendo que los actos de gestión sean los que deben ser y correctamente realizados, serán de pagar todos los no prescritos, es decir, los últimos cuatro ejercicios.

También es frecuente que, en la anualidad en que se notifica la primera liquidación múltiple (de varios ejercicios de IBI), la composición de la Comunidad de Propietarios difiera, con mucho, de la que existía varios años atrás.

Normalmente, la mercantil promotora fue la propietaria única del garaje y, cuando transmitió la propiedad de la primera plaza de estacionamiento, nació la situación jurídica de Comunidad.

Perfectamente puede ocurrir que en el ejercicio más lejano en el tiempo, liquidado y exigido a la actual Comunidad de Propietarios del Garaje, el promotor ostentara un gran porcentaje de la propiedad del sótano (por ej., el 80%); y puede ocurrir que en el actual ejercicio no sea miembro de la Comunidad de Propietarios por haber logrado vender, con anterioridad al uno de enero (fecha en que cada año nace la obligación de tributar por IBI), la totalidad de las plazas de estacionamiento.

En estos casos, la Comunidad se verá obligada a pagar aquél lejano ejercicio no prescrito, en el que la mayoría de actuales miembros y partícipes no lo eran.

Así resulta de lo dispuesto por el artículo 64.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

A posteriori, por supuesto que sí, la Comunidad de Propietarios podrá dirigirse frente a quien o quienes en la anualidad a la que se refiere la cuota de IBI pagada, eran copropietarios y miembros de la Comunidad y, por ello, debían haber pagado.

Una posible solución práctica a esta farrogosa y gravosa situación consiste en presupuestar como gasto comunitario que es, desde la formación o constitución formal de la Comunidad, un importe estimado de IBI. El pago será exigido como cuota comunitaria. Bien integrando la cuota genérica, o bien, como cuota individualizada de la periódica general de sostenimiento o mantenimiento del garaje.

En caso de impago por cualquier comunero, la Comunidad podrá utilizar la poderosa herramienta del procedimiento monitorio especial, previsto para reclamación de deudas comunitarias por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 64. Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad
1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del TRL del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias.
2. Responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el artículo 35.4. de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario. De no figurar inscritos, la responsabilidad se exigirá por partes iguales en todo caso.
Téngase en cuenta que la Sentencia T.S. (Sala 3.º, Sección 2.ª) de 24 de enero de 2004, declara que como doctrina legal, en relación con el artículo 65 de la LRHL 1988 que: «En el supuesto de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos objeto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, no es precisa la declaración de fallido del adquirente o los adquirentes intermedios para que, declarada la del deudor originario transmitente de los bienes afectos al pago de la deuda tributaria, pueda derivarse la acción contra dichos bienes tras la notificación reglamentaria, al adquirente y titular actual de los mismos, del acto administrativo de derivación.